裝配式裝修中期3000億，長(zhǎng)期萬(wàn)億市場(chǎng)待開(kāi)拓

作者：

保障房市場(chǎng)分析
由于裝配式尚處發(fā)展初期，裝配式裝修在部品部件庫(kù)、產(chǎn)能、個(gè)性化設(shè)計(jì)以及消費(fèi)者認(rèn)知等方面還需進(jìn)一步完善，消費(fèi)屬性有待提升，To C 端還未形成規(guī)模。但裝配式裝修工期短、易于拆卸的特性天然適合拓展 To B 業(yè)務(wù)，當(dāng)前行業(yè)客戶主要以國(guó)家保障安居工程、長(zhǎng)租公寓以及酒店為主，精裝修住宅及其他領(lǐng)域逐漸放量。我們僅基于國(guó)家保障房、長(zhǎng)租公寓和酒店三個(gè)方向預(yù)測(cè)，到 2025 年裝配式裝修行業(yè)規(guī)模有望接近 3000 億。

保障安居工程規(guī)模預(yù)計(jì)百億級(jí)別：國(guó)家保障安居工程近幾年的建設(shè)計(jì)劃以棚改為主，從2015 年數(shù)據(jù)看，全年保障安居工程總建設(shè)計(jì)劃為 740 萬(wàn)套，其中棚戶區(qū)改造為 580 萬(wàn)套，非棚戶區(qū)改造的計(jì)劃為 160 萬(wàn)套。而從國(guó)家在保障安居工程的財(cái)政支出來(lái)看，非棚戶區(qū)改造的投資量呈下降趨勢(shì)，因此我們估測(cè)當(dāng)前非棚戶區(qū)保障安居工程的建設(shè)量約在 100 萬(wàn)套左右。棚改方面，18-20 年國(guó)家計(jì)劃整體再建設(shè)1500 萬(wàn)套，18 年實(shí)際執(zhí)行 626 萬(wàn)套，19 年計(jì)劃建設(shè) 285 萬(wàn)套，預(yù)計(jì) 2020 年的建設(shè)計(jì)劃為 589 萬(wàn)套。

到 2020 年，國(guó)家基本完成棚戶區(qū)改造任務(wù)，2020 年之后對(duì)棚戶區(qū)改造不再設(shè)定整體計(jì)劃。2015 年我國(guó)總計(jì)有超過(guò) 1 億人生活在棚戶區(qū)，2015 年-2020 年預(yù)計(jì)共完成棚戶區(qū)改造 3316 萬(wàn)套，如果以 2.5 人/戶計(jì)算，合計(jì) 約有 8000 萬(wàn)人遷出棚戶區(qū)，到 2020 年預(yù)計(jì)仍有近 2000 萬(wàn)人生活在棚戶區(qū)，盡管國(guó)家將不再制定具體改造計(jì)劃，但我們認(rèn)為后續(xù)的改造仍將會(huì)持續(xù)推進(jìn)，但規(guī)模上會(huì)顯著下降，假設(shè) 2021-2025 年每年改造量在 50 萬(wàn)套左右。

配套率方面，國(guó)家計(jì)劃到 2025 年全國(guó) 70%的政府保障房實(shí)現(xiàn)裝配化建造，我們假設(shè)屆時(shí)裝配式建筑的裝配式裝修率達(dá)到 80%，若再基于保障房每平米 1000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)，我們預(yù)計(jì) 19 至 25 年保障安居工程部分裝配式裝修年規(guī)模均在百億以上，2025 年預(yù)計(jì)將超過(guò) 500億元。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)分析
長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有望迎來(lái)大幅擴(kuò)容。國(guó)家“租售并舉”的政策陸續(xù)出臺(tái)，租售同權(quán)大時(shí)代或?qū)⒌絹?lái)，作為租賃市場(chǎng)重要組成部分，長(zhǎng)租公寓有較大的成長(zhǎng)空間。當(dāng)前全國(guó)約有 1.9 億的租賃人口，在國(guó)家政策等多重因素促進(jìn)下，租賃市場(chǎng)有望迎來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)智研咨詢預(yù)測(cè)，2023 年租賃人口有望達(dá)到 2.48 億人。

目前我國(guó)一線城市長(zhǎng)租公寓品牌滲透率為 5%，二線城市為1%，全國(guó)平均值約2%，對(duì)比國(guó)際市場(chǎng)上，長(zhǎng)租公寓品牌滲透率（美國(guó)為 31.7%），仍有較大的提升空間。睿信地產(chǎn)研究院估計(jì)，2025 年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)滲透率有望達(dá)到 20%。假定長(zhǎng)租公寓裝修單價(jià)為 1000 元/平，單平裝修價(jià)格以 3%的速度增長(zhǎng)，人均租房面積約25m2，由此估測(cè)出至 2025 年，當(dāng)裝配式裝修的滲透率達(dá)到 80%時(shí)，長(zhǎng)租公寓裝配式裝修的市場(chǎng)容量或?qū)⑦_(dá)到 2054 億元。

酒店市場(chǎng)分析
酒店裝配式規(guī)模預(yù)計(jì)近 500 億元：2017 年，全國(guó)酒店類住宿業(yè)總客房數(shù)為1548.1 萬(wàn)間，參考 STR 數(shù)據(jù)，14-17 年我國(guó)酒店供給總量增速在 4%左右，因此我們假設(shè) 2018 年至 2025 年，住宿業(yè)總客房數(shù)仍保持每年 4%的增速。2017年，高星級(jí)酒店客房總數(shù)為 295 萬(wàn)間，而從中國(guó)飯店協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，前 10 年高星級(jí)酒店的復(fù)合增速為 5.2%，我們假設(shè) 2018 年至2025 年，高星酒店客房數(shù)保持每年 5%的增速。

此外，假設(shè)高星級(jí)酒店單間客房面積平均為25 平，其他住宿類型客房單間面積平均為 15 平，高星級(jí)酒店新客房的平均裝修價(jià)格 19 年為5000 元/平，其他住宿類型新客房的平均裝修價(jià)格為 1500 元/平，翻新的裝修價(jià)格為新房裝修價(jià)格的一半，且裝修均價(jià)保持每年 5%的增速。此外，預(yù)計(jì)至 2025年裝配式裝修在酒店裝修的滲透率達(dá)到 60%，我們預(yù)計(jì)到 2025 年酒店行業(yè)裝配式裝修的市場(chǎng)容量將達(dá)到 480 億元。

酒店裝配式裝修市場(chǎng)容量測(cè)算